Les questions que vous vous posez dans le cadre d’un projet immobilier
Que ce soit pour vous loger, améliorer votre habitat ou investir dans un but de défiscalisation, un projet immobilier est structurant et vous engage sur le moyen et le long terme. La préparation minutieuse de votre projet immobilier va conditionner sa réussite, en prenant en compte les sommes à mobiliser, la durée des emprunts et les investissements pour entretenir votre bien. Vous devez donc vous poser les bonnes questions avant de vous engager, pour que votre projet se déroule sans accrocs.
Les questions à se poser sur le projet immobilier lui-même
Dans un projet immobilier, la question du budget est essentielle.
Cela vous permet de fixer une fourchette de prix indispensable pour orienter vos recherches et poser les bonnes questions aux professionnels.
Cependant, avant d’aborder les aspects financiers de votre projet immobilier, vous devez déterminer vos objectifs.
- J’envisage des travaux dans mon habitation ou sur mon terrain. Comment procéder ?
Vous êtes propriétaire de votre logement et votre projet concerne l’amélioration, la rénovation ou l’agrandissement de votre bien, ou encore l’aménagement de la parcelle sur lequel il est implanté. Si votre projet immobilier concerne un bien existant, il faut déterminer précisément la nature des travaux nécessaires avant de contacter les artisans, les professionnels du BTP (maçon, électricien, plaquiste, plombier, couvreur, peintre…) pour obtenir conseils et devis.
- Quels critères considérer lors de l’achat d’une résidence d’habitation ou d’un bien à but locatif ?
Si votre projet immobilier concerne l’acquisition d’un bien, la démarche sera différente selon que votre investissement est à but d’habitation, principal ou secondaire, ou à but locatif.
Si vous comptez y habiter, vous avez le choix entre de l’ancien et du neuf selon vos préférences. En investissant dans un logement neuf, vous profitez de nombreux avantages en matière de construction, de respect des normes et de garanties que vous ne trouvez pas dans l’ancien. Par contre, si vous souhaitez vous installer en centre-ville et ne voulez pas attendre la livraison d’un programme immobilier dans le cas d’un achat immobilier neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’ancien est plus indiqué. La situation géographique, l’environnement, la desserte de votre quartier, et la disponibilité des services de proximité comme les commerces, les écoles… sont des critères de choix importants. La superficie, le nombre de pièces, la qualité des prestations (boiserie, isolation, type de chauffage, dispositifs de sécurité…) font également partie des critères de sélection du bien immobilier idéal.
S’il s’agit d’un investissement à but locatif, vous devez définir le type de produit que vous recherchez : logement étudiant ou non. Votre choix est déterminé par les programmes immobiliers existants et leur situation en fonction des locataires ciblés (universités, transports…). En choisissant un programme neuf pour réaliser votre projet d’immobilier locatif, vous bénéficiez de tous les avantages en matière de performance énergétique et de garanties (parfait achèvement des travaux, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale), qui sécurisent votre investissement.
À noter
N’oubliez pas de vous renseigner sur le montant des taxes de copropriété et des taxes foncières… Ce sont des frais récurrents que vous devez prendre en compte.
Les questions à se poser sur le financement de votre projet immobilier
Le volet financier est aussi important puisque c’est la condition essentielle à la concrétisation de votre projet immobilier. Lors de vos recherches, vous avez défini un budget en fonction des revenus de votre foyer et de votre capacité d’endettement théorique. Cela vous a permis d’étudier le marché et de voir les produits et prestations potentiellement accessibles. Vous devez maintenant définir le cadre financier de votre projet immobilier.
- L’apport pour un achat immobilier est-il obligatoire ?
Il est possible de financer l’acquisition d’un bien immobilier sans apport, mais les conditions d’octroi sont très restrictives. Les règles ont évolué, avec le passage du taux d’endettement de 33 à 35 % et la durée de remboursement du crédit à 25 voire 27 ans sous certaines conditions, mais l’apport reste déterminant pour les organismes financiers. En général, vous devez verser un apport égal à 10 % du prix d’achat de votre bien immobilier, hors frais de notaire. Cet apport peut être constitué par votre épargne, la revente d’un bien, un prêt relais ou un prêt à taux « 0 » (PTZ) pour une primo accession.
- À quelles aides peut-on prétendre pour un achat immobilier ?
Lors du montage de votre financement, vous pouvez compléter la somme que vous allez investir avec un prêt à taux zéro (PTZ). Nous avons vu précédemment que le prêt à taux 0 pouvait servir d’apport lors de l’achat d’un logement, mais pas uniquement. Parfois, il peut représenter jusqu’à 40 % du prix du bien, sous conditions. Pour l’achat d’un bien ancien, le PTZ peut être attribué en cas de travaux importants à réaliser.
Vous pouvez bénéficier d’autres dispositifs pour financer votre projet immobilier, à l’exemple du compte épargne logement (CEL), ou du plan épargne logement (PEL), du prêt conventionné, du prêt d’accession sociale (PAS), etc.
L’info en plus
Pour vos travaux d’amélioration de l’habitat et de rénovation énergétique, vous pouvez aussi bénéficier des dispositifs MaPrimeRénov, de la prime coup de pouce, de la TVA à 5,5 %…
Les questions à se poser sur les garanties demandées
- À quoi sert la garantie de prêt ?
Pour accorder un prêt immobilier, la banque exige une garantie financière qui lui assurera le remboursement de son crédit en cas d’impayé. Elle peut choisir une hypothèque ou le cautionnement d’un organisme spécialisé. Si vous ne voulez pas hypothéquer votre bien, vous pouvez recourir au cautionnement de prêt immobilier FMGM. Il s’agit d’une alternative avantageuse proposée par le Groupe AGPM. Cette formule est accessible à tous les adhérents civils et militaires d’une mutuelle partenaire du FMGM et garantit tous les projets immobiliers :
- Acquisition
- Construction
- Rénovation
- Rachat de parts de copropriétaire
- Réaménagement de crédit immobilier…
Ce cautionnement de prêt immobilier peut aller jusqu’à 30 ans pour un prêt à taux fixe, pour un montant total garanti pouvant atteindre 600 000 € pour un prêt classique associé à un prêt relais.
- Quels sont les avantages de l’assurance emprunteur ?
La signature de votre prêt ne sera possible qu’à la condition de souscrire une assurance emprunteur qui se substituera à vous pour les remboursements en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)… Depuis juin 2022 et l’entrée en vigueur de la loi Lemoine sur l’assurance emprunteur, vous bénéficiez de nouvelles dispositions avantageuses comme :
- La possibilité de choisir librement la compagnie d’assurances qui vous proposera le contrat d’assurance emprunteur le plus intéressant à couverture équivalente, grâce à la délégation d’assurance ;
- La possibilité de changer d’assureur à tout moment grâce à la résiliation infra-annuelle ;
- Un accès plus juste et facile au crédit immobilier pour les anciens malades du cancer, grâce au droit à l’oubli qui passe à 5 ans ;
- La garantie d’être régulièrement informé par votre assureur des échéances à venir et du coût de votre assurance à moyen terme.
L’assurance emprunteur du Groupe AGPM vous propose une couverture 24h/24 7j/7 parmi les plus protectrices, avec une prise en compte des sports et métiers à risques sans surprime et la prise en charge de vos échéances en cas d’arrêt maladie… Cette assurance emprunteur pour le financement de votre projet immobilier est accessible aux civils comme aux militaires, avec des dispositions spécifiques aux métiers de la Défense Sécurité.
Notre offre est déclinée en deux solutions. La première garantit les emprunts pour financer l’acquisition d’une maison, d’un appartement, une construction ou des travaux dans votre habitation principale ou secondaire. La deuxième garantit les emprunts pour financer un projet immobilier à but locatif. Dans ce cas, la couverture est limitée au décès et à la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).